집값 하락? 전세사기 및 깡통전세 우려, 예방하는 방법
안녕하세요. 원스텝투스텝입니다.
최근 몇 개월 동안 경기침체 우려와 금리인상으로 인해 부동산 시장이 많이 경색된 분위기입니다. 수도권에서의 몇몇 단지들의 가격 하락으로 이러한 분위기는 더욱 짙어지는데, 경기라는 게 한 번 분위기를 타면 쉽게 전환이 되기 어려운 큰 흐름이라서 침체 분위기로 인한 거래실종, 가격하락 단지 속출, 더 침체된 분위기 지속 등 악순환이 반복되며, 결국 '하락'이라는 추세를 만들게 됩니다.
부동산의 자산 가격 하락은 소유자의 자산에 큰 타격을 줍니다. 당연히 내 만 원짜리 집이 오천 원이 된다면 그 기분은 말로 설명하지 않아도 모두가 이해할 수 있습니다. 하지만 피해자는 부동산의 소유자만이 아닙니다. 대한민국 부동산 시장의 특징 중 하나인 전세제도. 이 전세제도를 이용하고 있는 세입자들의 주거 문제도 도마 위에 오를 수 있습니다. '깡통전세'라는 단어와 함께 말이죠.
위 자료는 올해 상반기 서울에서 거래된 신축빌라의 전세거래 중 깡통전세 비중을 보여주고 있으며, 10명 중 2명이 깡통전세인 것으로 조사되었음을 확인할 수 있습니다. 오늘은 주택문제로 만연하고 있는 '깡통전세'가 무엇인지 알아본 뒤, 이를 어떻게 예방할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세란
깡통전세란 집주인이 은행 대출의 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버렸기 때문에 '아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓여 있는 경우'를 말합니다. 또 다른 경우는 '집주인의 담보대출금액과 임차인의 보증금의 합이 주택 가격의 합과 같거나 그 이상인 경우'를 말하기도 합니다. 후자의 경우, 임차인이 보증금의 반환을 요청할 경우, 집주인은 집을 팔아도 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황에 처할 수 있습니다. 어쨌든 두 가지의 경우 모두 임차인이 빈 깡통을 찰 수도 있다는 상황에 빗대어 '깡통전세'라고 합니다.
깡통전세 등 전세사기 예방하는 방법
1. 임대차 계약 전 모든 정보를 꼼꼼히 확인합니다.
-계약하기 전 해당 부동산의 매매시세, 전세시세 등을 미리 파악해둡니다. 통상 매매가의 70% 이내가 전세 가격으로 적정합니다.
-부동산 등기사항 전부증명서를 꼭 확인합니다. 임대인과 소유자가 동일인인지, 근저당권은 과하게 설정되어 있지는 않은지, 근저당권이 설정되어 있는 경우, 소유자와 채무자는 동일인인지, 그 외 해당 부동산에 가압류 등 권리침해는 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
-다세대 혹은 다가구 주택의 경우, 건축물대장도 꼭 확인하여 불법건축물은 없는지도 확인합니다. 임차할 공간에 불법건축물이 있어서는 안 되겠지만, 이는 전세자금 대출의 진행 유무에도 영향을 주기 때문에 사전에 미리 확인합니다.
2. 임차인의 법적 지위를 꼭 갖춥니다.
-대항력(주택 점유와 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 다른 권리보다 먼저 갖추면 임차인 권리를 보호받을 수 있습니다. 따라서 계약 또는 이사 직후 전입신고와 확정일자는 다른 업무보다 최우선으로 처리합니다. 확정일자를 받는 부분도 전세자금 대출 진행 시 꼭 필요한 업무입니다. 금융기관에서 전입하기도 전에 확정일자를 요구하는 것은 임차인 또는 차주의 우선변제권을 확인하기 위함이니 꼭 확정일자를 받고, 이는 임대차계약서만 작성하여도 해당 동사무소에서 받을 수 있으니 참고하시길 바랍니다.
3. 계약 시 특약을 활용합니다.
-임대차계약서를 작성 시 임차인에게 유리한 조항의 특약을 활용하면 사고를 미리 예방할 수 있습니다. 예를 들면, 임차인이 전세자금 대출을 이용하거나, 전세보증보험제도를 이용할 예정일 때, 임대차 계약 후 해당 사항들 검토 시 대출이 안된다거나, 보증보험가입이 불가능할 때 계약금을 전액 반환한다는 특약 등을 기재하면 전세를 준비하는 과정에서 불안감과 스트레스가 많이 경감되고, 차근차근 준비할 수 있습니다.
4. 전세보증보험제도를 활용합니다.
-임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험회사를 통해서 보증금을 반환받을 수 있습니다. 전세보증보험제도는 보증보험사마다 기준과 내용이 조금씩 상이하니, 별도로 정리하여 포스팅하겠습니다.
이상으로 깡통전세가 무엇인지, 그리고 깡통전세를 예방하기 위해 알아두어야 할 방법에 대해서 알아보았습니다. 다음에는 예방책 중 하나로 안내해드린 전세보증보험제도에 대해서 자세히 안내해드리도록 하겠습니다. 감사합니다.